ما هي أرض ثلاثية الأبعاد وما هي ميزاتها ومن يملكها؟

• المحامي قيس يوسف ناصر
• 28/02/2019
• نسخ الرابط

صادقت الكنيست قبل فضّها على سنّ قانونٍ جديدٍ في مجال الأراضي والتنظيم والبناء يسمى قانون "قسيمة أرض ثلاثية الأبعاد". يعرّف القانون الجديد قسيمة أرض ثلاثية الأبعاد وينظم الملكية فيها وكيفية استغلالها حسب المخططات الهيكلية النافذة. يسمح القانون الجديد بتقسيم أرض الى وحدات ثلاثية الابعاد او قسائم ثلاثية الابعاد واعتبار كل بعد من القسيمة وحدة مستقلة من ناحية الملكية والحقوق والتخطيط.

 

ما الفرق بين قسيمة أرض عادية وقسيمة أرض ثلاثية الأبعاد؟

قانون الأراضي قبل التعديل  عرّف قسيمة الأرض كقسيمة ثنائية الأبعاد أي أن للأرض بعدًا عموديًا (فوق الارض وتحت الارض) وبعدا أفقيا، أما القانون المقترح فيعرّف قسيمة الأرض كقطعة ثلاثية الأبعاد: للأرض بعد عمودي وبعد افقي وبعد ثالث وهو عمق الأرض. هذا يعني أن التعديل الجديد يصوّر قسيمة الأرض كمكعب ثلاثي الأبعاد من الناحية الهندسية، ويسمح بإسناد ملكية مستقلة في أي بعد من الأبعاد الثلاثة واعتبار كل بعد وحدة مستقلة للتخطيط ولعقد الصفقات العقارية.

 

لماذا ابتكرت منظومة القسيمة الثلاثية الأبعاد؟

طرحت وزارة القضاء التعديل الأخير على ضوء المشاريع العمرانية الكبيرة في البلاد وبالأخص في مجال البنى التحتية مثل الأنفاق والجسور والتي قد يكون لكل بعدٍ من قسيمة الأرض هدف أو استعمال تخطيطيّ مختلف. وقد رأت الوزارة ان القوانين السارية لا تستطيع التعامل مع حالات مشاريع ثلاثية الأبعاد ومسائل الملكية فيها ومسائل فرزها، ولهذا كان من الضروري من وجهة نظرها سن التعديل الأخير. كما تعزو وزارة القضاء الحاجة للتعديل الاخير لما تعانيه البلاد من شح الأراضي والموارد على نحو يحتّم استغلال الأرض بشكل ناجع واقتصادي وبكل ابعاد الارض الممكنة وخلق وحدات عقارية أكثر للتنظيم والبناء.

 

ما هي ميزات قسيمة الأرض ثلاثية الأبعاد؟

لقسيمة الأرض ثلاثية الأبعاد ميزات عديدة اذكر منها اولا ان خلق قسائم ثلاثية الابعاد يوسّع مخزون قسائم الارض في البلاد، لان فرز الأرض الى ثلاثة وحدات مستقلة يزيد من الوحدات العقارية التي بامكانها ان تكون موضوع صفقات عقارية وإجراءات تخطيطية مختلفة ومستقلة. بالاضافة لذلك، ان التعامل مع قسيمة ارض ثلاثية الابعاد يمكّن المخططين ولجان التخطيط من الفصل بين ملكية كل شريحة وشريحة من الأرض وإعطاء كل شريحة استعمالا تخطيطيا آخر ومستقلا. على سبيل المثال بفضل منظومة القسيمة الثلاثية الأبعاد بالامكان بناء عمارة سكنية فوق قطعة الأرض وسكة قطار تحت القطعة ومبنى تجاري في عمق القطعة، وعلى أن لا تكون الملكية في كل بعد وشريحة من الارض لنفس الشخص او الجهة، وهذه حالة واحدة معقدة كان من الصعب التعامل معها حسب قانون الأراضي حسب صيغته قبل التعديل. وعمليا، ان توسيع امكانيات الملكية في الارض وتيسير امكانية ترتيب الملكية فيها حسب أبعادها الثلاثة بالاضافة الى توسيع امكانيات التخطيط فيها، يعزز من فرص التعاون التجاري بين المستثمرين ويشجّع المبادرات التخطيطية والعقارية المشتركة بين أطراف ومستثمرين مختلفين. زد على ذلك أنه عند تنظيم الحقوق والملكية في ارض ثلاثية الابعاد سيصبح بالامكان مصادرة اي وحدة منها خصصت للأغراض العامة بدلا من مصادرة الأرض كلها، وهو جانب مركزي في مراحل تنفيذ المخططات الهيكلية الذي كان يعيق ويطوّل إجراءات التطوير والبناء.

 

من المستفيد الحقيقي من التعديل الجديد؟

رغم ميزات القسيمة الثلاثية الأبعاد وفوائدها إلا أن تطبيق التعديل الأخير سيكون رائجًا أكثر في المشاريع العمرانية المعقدة التي تقام في مركز البلاد على وجه الخصوص والتي تشتمل على تخطيطات عمرانية معقدة فوق الارض وتحت الارض وفي عمقها. أي أن المستفيد الأول من هذه المشاريع هو الشركات الضخمة المبادرة لهذه المشاريع.اما المستفيد الثاني في نظري فهو الدولة التي تهدف من خلال التعديل الى تيسير المبادرات والصفقات العقارية وتسهيل التخطيط وتنفيذ المشاريع العامة التي تخدم الجمهور عامة. مع ذلك، لم يُصقلَ التعديل الأخير حتى تستفيد منه الأراضي غيرالمعدة للمشاريع العمرانية الكبيرة المركبّة، ولهذا فان مجموعة كبيرة جدا من الأراضي لن تستمتع بفوائد هذا القانون ولن يكون القانون بالنسبة إليها رافعة اقتصاديّة وتطويريّة.هي الحال على سبيل المثال في البلدات النائية وغير المرتبطة بمركز البلاد ومنها مجموعة كبيرة من البلدات العربية. لهذا ادعو وزارة القضاء التي تبنت هذا القانون الى التفكير جديا في تطوير القانون ليخاطب ايضا الأراضي في البلدات النائية والأراضي التي تشكو من انعدام فرص تخطيطية وتطويرية حقيقية. ان إهمال هذه الأراضي والبلدات يزيد من الهوة والفارق الاقتصادي والمعيشي بين البلدات المختلفة في البلاد، وهو بشكل غير مباشر يعزز من جهة ثراء البلدات الغنية المتطورة التي تحتضن المشاريع العمرانية الكبيرة، ويعزز فقر وتخلف البلدات الاخرى من جهة أخرى. ان مبدأ المساواة حتى في التخطيط وفي توزيع الموارد العمرانية يحتّم على وزارة القضاء أخذ هذا الجانب الاجتماعي والاقتصادي للقانون الأخير على محمل الجد واتخاذ الخطوات التشريعية الضرورية.